Bảo lãnh ngân hàng trong giao dịch nhà ở chung cư hình thành trong tương lai: Thực trạng thực thi và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS), giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà “trên giấy”) tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua do tài sản chưa được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng. Người mua thường ở vị thế yếu, trong khi chủ đầu tư nắm lợi thế soạn thảo hợp đồng với các điều khoản có lợi cho mình. Để bảo vệ bên mua trước nguy cơ chủ đầu tư không giao nhà hoặc dự án đổ vỡ, pháp luật đã đưa ra cơ chế bảo lãnh ngân hàng như một “lá chắn” pháp lý quan trọng. Từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Việt Nam bắt buộc chủ đầu tư phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được kỳ vọng giúp người mua tránh rủi ro nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, đồng thời nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp với ngân hàng và cơ quan quản lý. Thực tiễn áp dụng gần một thập kỷ qua cho thấy cơ chế bảo lãnh đã góp phần sàng lọc năng lực tài chính chủ đầu tư, hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh vai trò như một tấm khiên bảo vệ người mua, cơ chế này vẫn bộc lộ nhiều kẽ hở pháp lý và bất cập trong triển khai, khiến người mua nhà vẫn có nguy cơ chịu thiệt thòi